Metodología de Inmuebles
De dónde salen los datos, cómo se calculan las cifras y qué límites tienen.
Todas las cifras son precios de oferta (los publicados en los avisos), no precios de venta ni alquileres efectivamente pactados.
Precio de oferta, no de venta
Todo lo que se muestra se basa en precios publicados en avisos. Son lo que pide quien anuncia, no lo que finalmente se paga: la diferencia entre ambos no se mide aquí. Los precios por m² están en US$ al tipo de cambio del BCP; los alquileres, en US$/m² por mes.
Fuentes y cobertura
Los avisos vienen de InfoCasas y RE/MAX Paraguay, una vez por semana.
Asunción es una muestra: las búsquedas del portal devuelven como máximo 10.000 resultados. La cobertura es una estimación, no una medición: la calculamos en ~65–71 % de lo publicado (extrapolada; en la prueba inicial medimos entre 31 % y 73 % según el tipo de propiedad). Sirve para ver la evolución, no para contar el total del mercado.
Ciudad del Este y Encarnación son un censo: se recorren todos los avisos publicados. Como hay pocos avisos por semana, cada cifra reúne las últimas 4 semanas.
Un inmueble, un aviso
El mismo inmueble suele estar publicado varias veces (por distintas inmobiliarias o en los dos portales). Se agrupa por ubicación, superficie y precio y se cuenta una sola vez. Las unidades de una misma torre con precios y superficies parecidos cuentan como máximo 5 veces, para que un edificio no fije la mediana de un barrio.
Mínimo de avisos
Solo se muestra una cifra de precio, rango, baja de precio o días en el mercado cuando hay 20 avisos o más. Con menos, se indica «pocos datos» y la cantidad. Un barrio de Asunción con pocos avisos puede mostrar la cifra de Asunción, siempre indicada como tal.
Avisos desactualizados
Un aviso sin actualizar hace más de 180 días no entra en los precios ni en las bajas de precio, y tampoco cuenta en el stock.
Baja de precio
Entre los avisos con precio en la misma moneda en las últimas 4 semanas, es la proporción cuyo precio publicado bajó al menos un 1 %. Se mide en la moneda del aviso, así que una variación del dólar nunca cuenta como baja.
Días en el mercado
Mediana de los días desde la fecha de creación que declara el portal, tomando la más antigua entre los avisos del mismo inmueble. Un aviso que se republica para subir en la lista puede subestimar el tiempo real.
Stock y avisos nuevos
El stock es la cantidad de inmuebles activos y vigentes. En Asunción es una muestra, comparable semana a semana mientras no cambie el plan de rastreo. Las bajas (avisos retirados) solo se miden donde el rastreo es un censo; en Asunción figuran como no medidas, nunca como cero.
En pozo y terminados
Las propiedades en pozo (preventa o en construcción) se detectan por marcas del portal y por palabras del título, y se miden aparte. Cuando no se sabe, la propiedad entra en la cifra principal y se avisa si ese grupo supera la mitad.
Rendimiento bruto del alquiler
Se calcula como 12 × el alquiler mediano por m² ÷ el precio mediano de venta por m², con precios de oferta del mismo tipo, solo en Asunción, solo para departamentos y casas y solo para propiedades terminadas, cuando ambos lados tienen 20 avisos o más. Los terrenos no tienen rendimiento: sus alquileres son poco frecuentes y no son comparables entre sí.
Es un rendimiento bruto de oferta: no descuenta vacancia, impuestos, mantenimiento, comisiones ni la rebaja que se logra al negociar, y no es lo que gana un inversor.
Sesgos conocidos
- Los alquileres amoblados son cerca del 25 % de los avisos de alquiler de departamentos (contra el 7 % en venta) y piden alrededor de un 17 % más por m²; excluirlos bajaría el rendimiento unos 0,25 puntos.
- Los departamentos chicos rinden más: el rendimiento baja con el tamaño (cerca de 10 % en monoambientes y 7,6 % en los de tres dormitorios).
- Los barrios de venta y de alquiler no son exactamente los mismos, aunque el rendimiento por barrio es parecido y la mezcla no explica la cifra de la ciudad.
- Se usa la superficie construida en la gran mayoría de los casos; el resto usa la superficie genérica del portal, que pide algo más y baja el rendimiento unos 0,1 puntos.
- No se contrastó con una fuente externa: léase como indicador relativo en el tiempo y entre barrios.
Tipo de cambio
Los precios en guaraníes se convierten a US$ con la cotización del Banco Central del Paraguay (BCP) de la semana: 5.720,94 Gs. por US$ al 12 de octubre de 2026.
Semanas incompletas
Cuando alguna fuente o sección no se pudo rastrear por completo, la semana se marca como incompleta en los gráficos y las variaciones deben tomarse con cautela.